Anüite, eşit zaman aralıklarıyla tekrarlanan ve genellikle eşit miktarlarda gerçekleşen ödemeler serisidir. Finansal hayatta emeklilik primleri, kira ödemeleri, kredi taksitleri ve maaş ödemeleri gibi pek çok işlem anüite yapısındadır. Anüitelerde gelecek değer hesaplaması, bu eşit taksitlerin belirli bir faiz oranı üzerinden vade sonunda ulaştığı toplam birikimi ifade eder.
Ödemelerin sayısı az olduğunda, her bir taksitin gelecek değerini ayrı ayrı hesaplayıp toplamak mümkündür. Örneğin, her yıl sonunda 5.000 TL yatırılan 4 yıllık bir anüitede, 1. ödeme 3 yıl, 2. ödeme 2 yıl, 3. ödeme 1 yıl faiz kazanır; 4. ödeme ise vade sonunda yapıldığı için faiz kazanmaz. Ancak taksit sayısı arttıkça bu yöntem zahmetli hale gelir.
Bu zorluğu aşmak için matematiksel formüller kullanılır. Anüitenin gelecek değeri (S), devresel eşit ödemeler (a), devre faiz oranı (i) ve devre sayısı (n) kullanılarak hesaplanır. Formüldeki 'q' katsayısı (1+i) değerini temsil eder ve nihai formül S = a * [(q^n - 1) / i] şeklindedir.
Normal anüitelerde ödemeler her devrenin sonunda yapılır. Peşin anüitelerde ise ödemeler devrenin başında gerçekleşir. Peşin anüitede her bir taksit, normal anüiteye göre bir dönem daha fazla faiz kazanır. Bu nedenle peşin anüite formülü, normal anüite formülünün (1+i) ile çarpılmış halidir: S = (a * q) * [(q^n - 1) / i].
Geciktirilmiş anüiteler, ödemelerin belirli bir süre (geciktirme süresi) sonra başladığı durumlardır. Bu tür anüitelerde gelecek değer hesaplanırken, ödemelerin başladığı andan itibaren normal anüite mantığı uygulanır; geciktirme süresi hesaplamada doğrudan bir katsayı olarak yer almaz, sadece ödeme serisinin başlangıcını öteler.
Daimi (devamlı) anüiteler ise vade bitimi olmayan veya çok uzun süreli ödemelerdir. Arsa kiraları veya imtiyazlı hisse senedi kar payları buna örnektir. Daimi anüitelerde vade belirsiz olduğu için gelecek değer hesaplaması yapılamaz; bu tür işlemler için sadece bugünkü değer hesaplamaları anlamlıdır.
Finansal hesaplamalarda hata payını azaltmak için hazır tablolar, finansal hesap makineleri (HP17bII gibi) ve Excel gibi yazılımlar kullanılır. Hazır tablolarda 'devre sayısı' ve 'faiz oranı' kesişimindeki katsayı, 1 TL'lik anüitenin gelecek değerini verir. Bu katsayı taksit tutarıyla çarpılarak sonuca ulaşılır.
Excel gibi programlarda 'Finansal' fonksiyonlar altında 'Devresel Ödeme' (PMT) gibi araçlar kullanılır. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, nakit akış yönüdür. Bankaya yatırılan para (nakit çıkışı) negatif (-), dönem sonunda alınan birikim (nakit girişi) pozitif (+) işaretle girilmelidir.
Hesaplama yaparken yuvarlama farkları nedeniyle sonuçlarda küçük farklılıklar (örneğin 1 TL gibi) oluşabilir. Bu durum normaldir ve sınavda birbirine çok yakın şıklar yerine, birbirinden belirgin şekilde farklı şıklar sunulacağı için bu küçük farklar doğru cevabı bulmayı engellemez.