Ünitenin tamamını tek sayfada görPremium
Arazi toplulaştırması süreçlerinde tapu ve kadastro işlemlerinin hızlı, doğru ve eksiksiz bir şekilde yürütülmesi projenin başarısı için hayati önem taşımaktadır. 3083 sayılı Kanun'un 16. maddesi uyarınca, uygulama alanı ilan edilen bölgelerde arazinin tapu ve kadastro işlemleri, ilgili uygulayıcı kuruluşun talebi üzerine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından öncelikli olarak ele alınır. Bu işlemler için Genel Müdürlükçe özel bir süre belirlenir ve tüm bürokratik süreçlerin bu süre içerisinde tamamlanması zorunludur.
Uygulama alanlarında yürütülen kadastro yenileme, güncelleme veya mülkiyet tespiti gibi teknik çalışmaların tamamlanmasının ardından tescil aşamasına geçilir. Tescil işlemlerinin müteakiben tamamlanmasıyla birlikte, yeni mülkiyet durumunu gösteren tapu senetleri doğrudan uygulamacı İdareye gönderilir. Bu süreç, mülkiyet haklarının korunması ve yeni parselasyon planlarının hukuki zemin kazanması açısından zorunlu bir adımdır.
Tapu ve kadastro işlemlerinin öncelikli olarak yapılması, tarımsal altyapı projelerinin gecikmesini önler. Uygulama alanlarındaki mülkiyet uyuşmazlıklarının çözülmesi, sınırların netleştirilmesi ve güncel tapu kayıtlarının oluşturulması, toplulaştırma projesinin sonraki aşamalarında yapılacak olan derecelendirme ve parselasyon işlemlerine de güvenilir bir altlık sağlar.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin rasyonel kullanımını sağlamak ve parsel büyüklüklerini optimum ölçülere ulaştırmak amacıyla arazi toplulaştırması süreçlerini detaylıca düzenlemiştir. Kanun kapsamında toplulaştırma projeleri iki farklı yöntemle başlatılabilir: İsteğe bağlı toplulaştırma ve isteğe bağlı olmaksızın (zorunlu) yürütülen toplulaştırma. İsteğe bağlı toplulaştırmanın gerçekleşebilmesi için, proje sahasındaki arazinin yarısından çoğuna malik olan ve aynı zamanda sayıca maliklerin yarısından fazlasını oluşturan kişilerin muvafakati gerekmektedir.
Diğer taraftan, Tarım ve Orman Bakanlığı veya ilgili kurulların talebi üzerine kamu yararı gözetilerek maliklerin muvafakati aranmaksızın da toplulaştırma kararı alınabilir. Bu süreç, Bakanlar Kurulu kararı ile arazi toplulaştırma proje sahasının belirlenmesiyle resmiyet kazanır. Bakanlar Kurulunun almış olduğu bu karar, toplulaştırma ve diğer tüm tarla içi geliştirme işlemleri yönünden doğrudan 'kamu yararı kararı' yerine geçer. Uygulamada, süreçlerin daha hızlı ve sorunsuz ilerlemesi amacıyla her zaman isteğe bağlı toplulaştırma projelerine öncelik tanınmaktadır.
Bakanlar Kurulu kararının ardından, proje bazında arazi toplulaştırması, köy gelişim hizmetleri, tarla içi geliştirme hizmetleri ve kırsal alan düzenlemesi Bakanlık tarafından bizzat yapılır veya yetkilendirilmiş kuruluşlara yaptırılır. Bu süreçte amaç, sadece parselleri birleştirmek değil, aynı zamanda tarımsal işletmelerin verimliliğini artıracak altyapı hizmetlerini de bölgeye kazandırmaktır.
5403 sayılı Kanun'a eklenen üçüncü fıkra (5578 sayılı Kanun ile değişik) uyarınca, sadece devlet eliyle değil, belirli tüzel kişiliklerin talebiyle de özel arazi toplulaştırması yapılabilmektedir. Köy tüzel kişiliği, belediyeler, kooperatifler, birlikler veya diğer kamu kuruluşları, kendi hizmet konuları ile ilgili olarak özel arazi toplulaştırması ve/veya tarla içi geliştirme hizmeti yapmak isteyebilirler. Bu durumda, ilgili kuruluşlar gerekçeli bir rapor hazırlayarak Bakanlığa başvuruda bulunurlar.
Bakanlık tarafından yapılan incelemede gerekçelerin yeterli ve uygun görülmesi halinde, Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu kararı alınır. Kararın alınmasının ardından, başvuruyu yapan tüzel kişilik veya kuruluş, kanun hükümlerine uygun olarak toplulaştırma projesini hazırlar ve onaylanması için tekrar Bakanlığa sunar. Ayrıca 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında da ilgili kurumlara toplulaştırma yapma yetkisi tanınmıştır.
Özel arazi toplulaştırması yapan kurum veya kuruluşlar, gerçekleştirecekleri kamu yatırımları için ihtiyaç duydukları arazi miktarını toplulaştırma projesi yoluyla elde edebilirler. Yatırımlar için gerekli olan ancak ortak kullanım alanı kesinti payı ile karşılanamayan araziler; öncelikle varsa bölgedeki Hazine arazilerinden karşılanır. Hazine arazisinin bulunmadığı veya yetersiz kaldığı durumlarda ise, ilgili idarelerce belirlenecek usul ve esaslar dahilinde, fiziki tesislerin yapılacağı alana bağlı kalınmaksızın, gerçek ve tüzel kişilerden anlaşma (rızai satın alma/takas) yoluyla karşılanması yoluna gidilir.
Toplulaştırma sahası olarak belirlenen alanlarda yer alan, Hazinenin özel mülkiyetindeki veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tarım arazileri projenin başarısında önemli bir enstrümandır. Bu arazilerden toplulaştırma amaçlarına uygun olarak değerlendirilmesi mümkün olanlar, Bakanlığın talebi üzerine, mevcut vasıflarına ve kullanım şekillerine bakılmaksızın Maliye Bakanlığı tarafından projenin yürütücüsü olan Bakanlığa tahsis edilir.
Tahsis edilen bu araziler, ekonomik ölçekte, yaşayabilir ve gelişebilir tarım işletmeleri oluşturmak amacıyla kullanılır. Bölgede tarım arazisi hiç bulunmayan veya yetersiz olan çiftçilere, tarımsal işletme kurabilmeleri ya da mevcut işletmelerini ekonomik ölçeğe ulaştırabilmeleri için bu araziler Bakanlık tarafından bedeli mukabilinde dağıtılabilir. Bu sayede tarımsal nüfusun yerinde kalması ve verimli işletme yapılarının kurulması desteklenir.
Bakanlık, gerekli gördüğü hallerde asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal arazileri toplulaştırma kapsamına alabilir veya kamulaştırabilir. Toplulaştırma uygulamalarında, tahsisli araziler asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki araziler ile birleştirilerek asgari büyüklükte yeni tarımsal araziler oluşturulur. Bu şekilde oluşturulan yeni araziler öncelikle toplulaştırma veya kamulaştırmaya konu olan arazi maliklerine satılır. Eğer bu kişiler satın almak istemezse, yöredeki yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne sahip olmayan çiftçilere rayiç bedeli üzerinden doğrudan satılır. Bu işlemler harçlardan, düzenlenen kağıtlar ise damga vergisinden muaftır.
Arazi toplulaştırma projelerinde yol, sulama kanalı, tahliye kanalı gibi kamunun ortak kullanacağı altyapı tesislerinin inşası için araziye ihtiyaç duyulur. Bu ihtiyacı karşılamak amacıyla, toplulaştırmaya konu olan gerçek ve tüzel kişilere ait arazilerden en fazla yüzde on (%10) oranına kadar 'ortak tesislere katılım payı' (ortak kullanım alanı kesintisi) düşülür. Bu katılım payı kesintisi için arazi maliklerine herhangi bir bedel ödenmez.
Eğer ortak tesislere katılım payı kesintisi, projenin gerektirdiği altyapı alanlarını karşılamaya yetmezse, eksik kalan kısım öncelikle varsa bölgedeki eş değer tahsisli Hazine arazilerinden karşılanır. Bölgede tahsisli Hazine arazisi bulunmaması durumunda ise eksik kalan miktar ilgili idare tarafından kamulaştırma yoluyla elde edilir. Bu yöntem, mülkiyet hakkının korunması ile kamu hizmetinin yürütülmesi arasındaki dengeyi sağlar.
Toplulaştırma projelerinin sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi için mülkiyet hareketlerinin kontrol altında tutulması gerekir. Toplulaştırma sahası ilan edilen yerlerle ilgili Bakanlar Kurulu kararı Resmi Gazete'de yayımlandıktan sonra, süreç tamamlanıncaya kadar bu alanlardaki arazilerin mülkiyet ve zilyetliğinin devri, temliki, ipotek edilmesi ve satış vaadi işlemleri ancak projeyi uygulayan birimin (Bakanlığın yetkili birimi) iznine bağlı olarak gerçekleştirilebilir. Bu kısıtlama, süreç esnasında mülkiyet yapısının değişerek projenin sekteye uğramasını engeller.
Bir arazi toplulaştırma projesi, mülkiyet analizinden tapu tesciline kadar uzanan çok aşamalı, disiplinler arası teknik ve idari süreçlerden oluşur. İlk aşamada, proje sahasındaki tüm tarlaların ve çiftçilerin mülkiyet bilgileri ilgili kurumlardan temin edilir. Ardından, tapu kütüğü, kadastro paftası ve arazideki fiili miktar ile ölçüler arasındaki tüm uyumsuzluklar giderilir. Bu uyumsuzlukların giderilmesi, projenin en kritik ve zorlu aşamalarından birini teşkil eder.
Uyumsuzluklar giderildikten sonra, halihazırdaki arazi kullanım durumları, tarım arazilerinin sınırları ve parseller üzerindeki sabit tesisler (bina, kuyu, ağaç vb.) belirlenir. Toprak karakterlerini gösteren detaylı toprak haritaları temin edilir, eğer mevcut harita yoksa yeniden oluşturulur. Beşinci aşamada, teknik ekip, arazi sahipleri ve mülki idarecilerin katılımıyla bir 'derecelendirme komisyonu' kurulur. Bu komisyon, toprak haritalarını ve diğer kıymet faktörlerini dikkate alarak her parsel için ayrı ayrı titiz bir puanlama yapar ve derecelendirme haritalarını çıkarır. Derecelendirmenin amacı, parsellerin birbirlerine göre değer farklılıklarını puanlayarak adil bir değişim matrisi oluşturmaktır.
Derecelendirme sonrasında, yeni yol, sulama ve drenaj ağlarına uyumlu blok (ada) planlaması hazırlanır. Ardından, arazi sahiplerinin yeni tarlalarını nerede istediklerine dair tercihleri alınır; bu esnada maliklere eski ve yeni blokları gösteren paftalar sunulur. Tercihler doğrultusunda hazırlanan yeni parselasyon planı ve mülkiyet listeleri mahallede asılmak suretiyle ilan edilir. İtirazlar varsa incelenip karara bağlanır ve plan tekrar ilan edilir. Kesinleşen plan, kadastro müdürlüğünün kontrolünün ardından tapu müdürlüğünce tescil edilerek yeni tapular oluşturulur ve İdare tarafından sahiplerine teslim edilir.