Günlük hayatımız, hukuki niteliği haiz pek çok sözleşmesel ilişkiyle örülmüştür. Bu sözleşmelerin en yaygını ve toplumun her kesimini istisnasız her gün ilgilendireni satış sözleşmesidir. Satış sözleşmesi denildiğinde akla yalnızca büyük bütçeli taşınmaz, arsa veya lüks araç alımları gelmemelidir. Bir büfeden su almak, fırından ekmek tedarik etmek veya gazete bayisinden dergi satın almak gibi en basit günlük işlemler dahi özünde birer satış sözleşmesidir. Türk borçlar hukukunda şekil serbestisi ilkesi asıl olduğundan, bu tür günlük işlemlerin geçerliliği için yazılı bir senet düzenlenmesi gerekmez; tarafların karşılıklı irade beyanlarının uyuşması yeterlidir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK), sistematiği gereği 'Genel Hükümler' ve 'Özel Borç İlişkileri' olmak üzere iki ana kısımdan oluşur. Genel hükümler kısmında tüm borç ilişkilerine uygulanabilecek genel nitelikli kurallar (örneğin ifa yeri, ifa zamanı, borçlunun temerrüdü gibi) düzenlenmişken; özel borç ilişkileri kısmında toplumda sıkça karşılaşılan tipik sözleşmeler ele alınmıştır. TBK m. 207 ve devamında düzenlenen 'Özel Borç İlişkileri' başlığı altındaki ilk ve en temel sözleşme tipi satış sözleşmesidir. Bu durum, kanun koyucunun satış sözleşmesine verdiği pratik ve ekonomik önemin doğrudan bir göstergesidir.
Satış sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 207. maddesinde açıkça tanımlanmıştır. Bu tanıma göre; 'Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir.' Bu tanımdan yola çıkılarak sözleşmenin iki tarafa da borç yükleyen, karşılıklı (sinallagmatik) bir ilişki doğurduğu görülür. Satıcının asli borcu satılan malın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya geçirmek iken, alıcının asli borcu bu devrin karşılığı olarak kararlaştırılan para bedelini (semeni) satıcıya ödemektir.
Satış sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Bu niteliği gereği, sözleşmenin kurulmuş sayılması için satılan malın fiilen teslim edilmesi veya bedelin nakden ödenmesi zorunlu değildir. Tarafların satılan şey ve bunun karşılığında ödenecek bedel (semen) üzerinde karşılıklı ve birbirine uygun iradelerini açıklamaları, sözleşmenin hukuken kurulması için gerekli ve yeterlidir. Fiili teslim ve ödeme aşamaları, kurulmuş olan bu sözleşmenin ifası (yerine getirilmesi) aşamasına ilişkindir.
Sözleşme borç doğurucu bir nitelik taşır. Satış sözleşmesinin yapılmasıyla birlikte satıcı, malın mülkiyetini ve zilyetliğini alıcıya devretme taahhüdü altına girer; alıcı ise bedeli ödeme taahhüdünü üstlenir. Bu yönüyle tarafların borcu bir 'verme borcu'dur. Ayrıca sözleşme karşılıklıdır; yani her iki taraf da aynı anda hem alacaklı hem borçlu sıfatına sahip olur. Satıcı malı devretme borcu yönünden borçlu, bedeli talep etme yönünden alacaklıdır; alıcı ise bedeli ödeme yönünden borçlu, malın devrini talep etme yönünden alacaklı konumundadır.
Satış sözleşmesi temlik borcu doğuran bir sözleşmedir. Temlik borcu doğurması, satıcının mal üzerindeki ayni hakkı (mülkiyeti) bir başkasına devretme yükümlülüğü altına girmesi anlamına gelir. Satış sözleşmesi tek başına mülkiyeti alıcıya geçirmez, sadece mülkiyeti geçirme borcu yaratır. Mülkiyetin fiilen geçmesi için taşınırlarda zilyetliğin devri, taşınmazlarda ise tapu siciline tescil işleminin yapılması (tasarruf işlemi) gerekir.
Borçlar hukukunda yarar, satım konusu malın alıcıya teslim edilmesine kadar geçen süre içerisinde malda meydana gelen doğal veya hukuki artışları, fazlalıkları ve avantajları ifade eder. Örneğin, satılan bir ineğin doğum yapmasıyla oluşan yavru, satılan bir taşınmazın birikmiş kira gelirleri veya tarladaki ağaçların meyveleri yarar kapsamındadır. Hasar ise satılan malın teslimden önce, taraflara yüklenemeyen beklenmedik bir olay (deprem, sel, yangın, hırsızlık gibi) neticesinde yok olması, hasara uğraması veya değer kaybetmesidir.
TBK m. 208 uyarınca, taşınır satışlarında yarar ve hasar, kural olarak zilyetliğin alıcıya devredilmesi anında alıcıya geçer. Bu kuralın en önemli istisnası alıcının temerrüdüdür. Alıcı, satılan malı teslim almaktan haklı bir sebep olmaksızın kaçınırsa (teslim almada temerrüde düşerse), zilyetlik fiilen devredilmemiş olsa dahi yarar ve hasar alıcıya geçmiş sayılır. Bir diğer istisna ise mesafe satımıdır. Alıcının talebi üzerine satıcı malı ifa yerinden başka bir yere gönderirse, yarar ve hasar malın taşıyıcıya (nakliyeciye) teslim edildiği anda alıcıya geçer.
Taşınmaz satışlarında ise yarar ve hasarın geçişi kural olarak tapu siciline tescil anında gerçekleşir. Ancak taraflar, taşınmazın tesliminin tescilden daha sonraki bir tarihte yapılacağını yazılı bir sözleşme ile kararlaştırmışlarsa, yarar ve hasar teslim tarihinde alıcıya geçer. Kanunun öngördüğü bu genel kurallardan (taşınırda zilyetliğin devri, taşınmazda tescil) üç durumda sapılabilir: Tarafların sözleşmeye özel hüküm koyması, kanunun açıkça başka bir anı öngörmesi veya durumun gereği (hâlin icabı) başka bir anın kabul edilmesini zorunlu kılmasıdır.
TBK m. 209/1 uyarınca taşınır satışı, Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz sayılanlar dışında kalan ve diğer kanunlarda taşınır olarak belirtilen şeylerin satışıdır. Bu tanım sadece fiziksel olarak taşınabilen eşyaları (kalem, bilgisayar, otomobil gibi) kapsamaz; aynı zamanda edinmeye elverişli olan ve taşınmaz mülkiyetine girmeyen elektrik enerjisi, su, doğalgaz gibi doğal güçleri de taşınır satışının konusu yapar. Alacak hakları, ortaklık payları ve telif hakları gibi gayrimaddi hakların satışı da niteliğine uygun düştüğü ölçüde taşınır satışı hükümlerine tabidir.
Ayrıca, taşınmazdan ayrıldıktan sonra mülkiyeti devredilecek olan bütünleyici parçaların satışı da taşınır satışı olarak kabul edilir. Örneğin, bir arazideki taş ocağından çıkarılacak taşlar, bir tarladaki ürünler veya yıkılacak bir binanın enkazı (yıkıntıları) henüz taşınmazdan ayrılmamış olsalar dahi, ayrıldıktan sonra teslim edilmek üzere satıldıklarında taşınır satışı hükümlerine tabi olurlar. Taşınır satış sözleşmeleri kural olarak hiçbir şekil şartına bağlı değildir; sözlü olarak dahi geçerli şekilde kurulabilirler.
Ancak kanun koyucu, bazı taşınırların ekonomik ve hukuki değerini göz önünde bulundurarak şekil serbestisi ilkesine istisnalar getirmiştir. Fikir ve sanat eserleri üzerindeki mali hakların satışı yazılı şekilde yapılmak zorundadır. Motorlu kara taşıtlarının (otomobil, kamyon vb.) satış ve devir sözleşmelerinin geçerliliği noterliklerde resmî şekilde yapılmasına bağlıdır. Sınai mülkiyet haklarının (marka, patent, tasarım) devri noter onaylı yazılı sözleşmeyle mümkündür. Ticari işletme devri yazılı yapılmalı ve ticaret siciline tescil edilmelidir. Son olarak, taksitle satış ve ön ödemeli taksitle satış sözleşmeleri de kanunen yazılı şekilde yapılmadıkça geçersizdir.
Satıcının satış sözleşmesinden doğan borçları dört ana başlıkta toplanır: Zilyetliğin devri ve mülkiyeti alıcıya geçirme borcu, zapta karşı tekeffül borcu, ayıba karşı tekeffül borcu ve diğer yan borçlar. Zilyetliğin devri fiili bir egemenlik ilişkisiyken, mülkiyetin geçirilmesi hukuki bir işlemdir. Taşınırlarda mülkiyet zilyetliğin devriyle geçerken, taşınmazlarda tapu siciline tescil ile geçer. Satıcı bu iki borcu da eksiksiz yerine getirmekle yükümlüdür.
Zapta karşı tekeffül (zapttan sorumluluk), satılan malın üzerinde üçüncü bir kişinin sözleşmenin kurulduğu sırada var olan bir hakkı nedeniyle, malın tamamının veya bir kısmının alıcının elinden alınması durumunda satıcının kanunen üstlendiği sorumluluktur. Bu sorumluluk sözleşmesel bir taahhüde gerek olmaksızın doğrudan kanundan doğar. Eğer alıcı sözleşme kurulurken zapt tehlikesini (örneğin malın başkasına ait olduğunu veya üzerinde üstün hak bulunduğunu) biliyorsa, satıcı ayrıca garanti etmedikçe sorumlu olmaz.
Taraflar sözleşmeye koyacakları hükümle satıcının zapttan sorumluluğunu sınırlandırabilir veya tamamen kaldırabilirler. Ancak satıcı, üçüncü kişinin hakkını alıcıdan hileyle gizlemişse, sorumluluğu kaldıran bu anlaşmalar kesin olarak geçersizdir. Zapt tehlikesiyle karşılaşan alıcı, durumu satıcıya ihbar etmelidir. Malın tamamı alıcının elinden alınmışsa 'tam zapt', bir kısmı alınmışsa 'kısmi zapt' hükümleri uygulanır. Zapta dayalı talepler için kanunda özel bir süre öngörülmediğinden, genel borçlar hukuku zaman aşımı süresi olan 10 yıllık süre uygulanır.
Ayıp; satılan malda kullanım amacı bakımından değerini, alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki veya ekonomik eksikliklerdir. Satıcı, alıcıya bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından sorumlu olduğu gibi, kendisi ayıbın varlığını bilmese dahi alıcıya karşı kanunen sorumludur. Kırık bir vazo maddi ayıba, sahte markalı bir ürün hukuki ayıba, vadedilenden çok yakıt tüketen bir araç ise ekonomik ayıba örnek teşkil eder.
Ayıptan sorumluluğun doğması için belirli şartların varlığı aranır: Ayıp, yarar ve hasarın alıcıya geçmesinden önce veya en geç geçiş anında var olmalıdır. Ayıp önemli olmalı ve alıcı tarafından sözleşme kurulurken bilinmeyen (gizli) bir ayıp olmalıdır. Alıcının basit bir gözden geçirmeyle görebileceği açık ayıplardan satıcı sorumlu olmaz; ancak satıcı bu ayıbın olmadığını özellikle garanti etmişse sorumluluk doğar. Ayrıca alıcı, teslim aldığı malı uygun süre içinde gözden geçirmek ve bir ayıp gördüğünde bunu satıcıya derhâl ihbar etmekle yükümlüdür.
Ayıbın varlığı hâlinde alıcıya kanunen dört seçimlik hak tanınmıştır: Sözleşmeden dönme, satış bedelinden indirim isteme, satılanın ücretsiz onarılmasını isteme veya satılanın ayıpsız bir misliyle değiştirilmesini isteme. Satıcı, alıcıya ayıpsız bir benzerini derhâl teslim ederek ve zararı karşılayarak bu hakların kullanılmasını engelleyebilir. Ayıba karşı tekeffülden doğan davalar, satılan mal alıcıya teslim edildiği andan itibaren, satıcının ağır kusuru (hilesi) olmadıkça 2 yıllık zaman aşımı süresine tabidir.
Alıcının satış sözleşmesinden doğan iki temel borcu vardır: Satış bedelini (semeni) ödemek ve satılan malı teslim (devir) almaktır. Aksi kararlaştırılmadıkça, bedelin ödenmesi ve malın devralınması borçları karşılıklı olarak derhâl (peşin ifa kuralı gereği) yerine getirilmelidir. Temerrüt, borçlunun haklı bir sebebi olmaksızın borcunu zamanında ifa etmekten kaçınması ve direnmesidir.
Alıcı, satılan malı devralmaktan haksız olarak kaçınırsa teslim almada temerrüde düşer. Bu durumda satıcı, malı hâkim kararıyla belirlenen bir yere tevdi ederek borcundan kurtulabilir. Satılanı devralma borcu kural olarak yan borç niteliğinde olduğundan, satıcı sırf bu nedenle sözleşmeden dönemez; ancak durumun gereği olarak malın hemen alınması satıcı için asli önem taşıyorsa dönme hakkı kullanılabilir. Alıcı bedeli ödemede temerrüde düşerse ve mal henüz teslim edilmemişse satıcı hiçbir ek süreye gerek olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Mal teslim edilmişse, satıcı ancak sözleşmede bu yönde açık bir dönme hakkı saklı tutulmuşsa dönebilir.
Satıcının teslim borcunda temerrüde düşmesi hâlinde ise genel temerrüt hükümleri uygulanır; yani alıcı satıcıya ihtar çekerek süre verir ve süre sonunda aynen ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir veya ifadan vazgeçip zararının tazminini ya da sözleşmeden dönmeyi talep edebilir. Ancak ticari satışlarda özel bir kural geçerlidir: Teslim için belirli bir sürenin kararlaştırıldığı ticari satışlarda satıcı temerrüde düşerse, alıcının teslim isteminden vazgeçerek borcun ifa edilmemesinden doğan müspet zararının giderilmesini istediği karine olarak kabul edilir.
Taşınmaz satışı, Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz sayılan arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin satışıdır. Taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerliliği resmî şekilde yapılmasına bağlıdır. Resmî şekil, tapu müdürlüklerinde tapu memuru huzurunda veya 2023 yılından itibaren noterliklerde noter huzurunda resmî senet düzenlenmesiyle gerçekleştirilir. Taşınmaz satışında ayıba karşı sorumlulukta zaman aşımı süresi, bir yapının ayıbından doğan davalar için mülkiyetin geçişinden itibaren 5 yıldır.
Kanunda düzenlenen özel satış türlerinden ilki örnek (numune) üzerine satıştır. Bu satışta, en geç sözleşmenin kurulması anında alıcıya satılacak malın bir örneği teslim edilir. Satılan mal örneğe uygun çıkmazsa alıcı ya ifayı reddeder ya da ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanır. Bu satış türünün konusu taşınmazlar olamaz. İkinci tür olan beğenme koşuluyla satışta, alıcı malı deneyerek veya gözden geçirerek beğenirse satış kesinleşir; beğenmezse hiçbir gerekçe göstermeden malı geri verebilir. Mülkiyet, beğeni gerçekleşene kadar satıcıda kalır.
Kısmi ödemeli satışlar kapsamında yer alan taksitle satışta, satıcı malı alıcıya teslim ederken bedel taksitler hâlinde sonradan ödenir. Sözleşmenin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır ve sadece taşınırlar için uygulanabilir. Ön ödemeli taksitle satışta ise alıcı bedeli taksit taksit öder, ödeme tamamlandığında mülkiyet alıcıya geçer. Son satış türü olan açık artırma yoluyla satışta, satışın şartları önceden belirlenir ve en yüksek teklifi veren kişiyle sözleşme kurulur. Açık artırma hem taşınırlar hem de taşınmazlar için uygulanabilen tek özel satış türüdür.